Acuerdo de compra de vivienda
más que un simple recibo
de su depósito
Muchas personas consideran ser propietarios
de una
casa propia la realización del “Sueño Americano”.
El tener casa propia genera un sentido natural de
orgullo, realización y pertenencia, así como de
respetabilidad y seguridad financieras. Como
consecuencia, la compra de la vivienda propia es un
evento importante en la vida de la mayoría de las
personas.
Vender una casa es igualmente importante. Muchas
personas utilizan las ganancias de la venta para
ayudarles a comprar otra propiedad o para comenzar
un nuevo capítulo en el libro de su vida.
Antes de ser propietario de su casa, o vender una
casa, suele haber pasos a veces complicados en el
proceso de la venta y compra de la vivienda propia
de los que usted debe ser consciente. Completar un
acuerdo de compra es uno de los pasos más
importantes en el proceso.
El acuerdo de compra es el contrato legal que
establece que el comprador está dispuesto a comprar
una vivienda, el vendedor está dispuesto a
vendérsela y los términos y condiciones que afectan
a ambos antes de que se pueda completar la venta.
Este folleto lo ayudará a familiarizarse con el
acuerdo que probablemente utilice al ofrecer
comprar, o vender, una vivienda – el Acuerdo de
Compra Residencial e Instrucciones Conjuntas para
la escro de la California Association of
REALTORS®.
La intención de este folleto no es la de proveer
asesoría legal ni interpretar los términos del contrato
para usted en una situación específica. Si desea
obtener asesoría legal específica con relación
al
formulario o a la transacción en la que se lo utiliza,
entre en contacto con un abogado de su propia
elección.
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Párrafo
1: Oferta
El Párrafo 1 solicita el nombre y los nombres de
toda otra persona que será propietaria de la vivienda.
Aquí se describirá también a la propiedad
a través de
su dirección, donde el comprador especificará
cuánto está dispuesto a pagar por la propiedad e
indicará cuándo el comprador desea efectuar el
cierre, o sea, cuándo pagará y se convertirá
en dueño
de la propiedad.
Párrafo 2: Financiación
El Párrafo 2 identifica cómo pagará el comprador
por la propiedad. La mayoría de los compradores
pagan algún dinero al principio, llamado depósito.
El
“tenedor de la escro”, empresa no controlada ni por
el comprador ni el vendedor, guarda dicho dinero.
Aquí, el comprador también declarará si necesitará
un préstamo para comprar la propiedad (y de ser así,
por qué monto será el préstamo), o si pagará
por la
propiedad con dinero con el que ya cuenta.
Párrafo 3: Cierre y ocupación
El Párrafo 3 especifica cuándo quiere mudarse el
comprador a la casa y cuándo el vendedor la
desocupará. Si la propiedad está alquilada
actualmente, la cuestión de qué sucederá
con los
inquilinos actuales también necesita aclararse.
También cita cuándo el comprador recibirá
las llaves
de su casa nueva.
Párrafo 4: Asignación
de costos
El Párrafo 4 indica si el comprador o el vendedor
pagarán ciertos costos que típicamente son parte
de
la venta. Ejemplos de estos costos son: informes que
indican si la propiedad se encuentra en un área
pasible de terremotos, incendios o inundaciones; una
póliza de seguro de título de propiedad; los servicios
del tenedor de la escro y ciertos impuestos a la
propiedad u otros cargos gubernamentales.
Párrafo 5: Declaración
informativa de
transferencia; Declaración informativa sobre
riesgos naturales; Declaraciones de los riesgos de
la pintura con plomo; y otras declaraciones con
derechos de cancelación
El Párrafo 5 identifica las cosas que el vendedor
debe, por ley, entregarle por escrito al comprador.
Ejemplos de esto incluyen si la pintura con la que se
pintó la propiedad contiene plomo, si la propiedad se
encuentra en un área pasible de terremotos,
incendios o inundaciones, y una lista de las cosas
negativas que el vendedor conozca con relación a la
propiedad. En general, si al comprador no le gusta lo
que ve o lee en dichas revelaciones, tendrá algunos
días para cancelar el contrato y para que le
devuelvan el dinero de su depósito que ya ha
pagado.
Párrafo
6: Declaraciones
El Párrafo 6 cita muchas otras cosas que el vendedor
debe decir o entregar al comprador. Por ejemplo, el
vendedor debe entregarle los documentos que
establecen las reglas que se deben cumplir si la
vivienda es un condominio o si se comparten
instalaciones con otras personas, como por ejemplo,
una piscina o sala de reuniones.
Párrafo 7: Estado de la
propiedad
El Párrafo 7 indica la propiedad se vende en el
estado en que se encuentre cuando el comprador
haga su oferta. El vendedor no necesita arreglar nada
que ya esté roto. Sin embargo, el vendedor tiene que
avisar al comprador de todas las cosas negativas que
conozca sobre la propiedad y tiene la
responsabilidad de arreglar toda cosa material que se
rompa después de que todos hayan firmado el
contrato. Este párrafo también recuerda al
comprador del derecho a verificar la propiedad. Si el
comprador encuentra algo que no está en
condiciones, podrá pedir al vendedor que lo arregle.
Aunque el vendedor no tiene la obligación de
arreglar todo, una vez que el comprador lo haya
solicitado, si el vendedor se niega a remediar el
problema, en la mayoría de los casos, el comprador
tiene el derecho de cancelar el contrato y de que le
devuelvan su depósito.
Párrafo 8: Elementos incluidos
en la venta
El Párrafo 8 cita todas las cosas que se encuentran
incluidas como parte del precio de compra, tales
como alfombrados de pared a pared (no alfombras
individuales), cañerías, antenas de televisión
y
equipos de calefacción/aire acondicionado (salvo
unidades individuales para ventanas). En el caso de
cosas que normalmente no estarían incluidas, tales
como un cuadro colgado en la pared o muebles, el
comprador también podrá pedir que dicho artículo
se
venda con la casa, para lo cuál lo incluirá en este
párrafo.
Párrafo 9: Investigación
del comprador sobre el
estado de la propiedad
El Párrafo 9 da derecho al comprador a inspeccionar
la propiedad dentro de un plazo determinado. Es
responsabilidad del comprador verificar todo lo que
le resulte importante, ya sea el mismo comprador o a
través de la contratación de un inspector profesional
que lo asista.
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Párrafo
10: Reparaciones
El Párrafo 10 indica que si el vendedor ha acordado
efectuar arreglos, dichos arreglos estarán terminados
antes de finalizar la venta. Antes de completar la
venta, el comprador tendrá oportunidad de verificar
si el vendedor efectuó los arreglos correctamente.
Párrafo 11: Indemnización del comprador y
protección del vendedor al entrar en la
propiedad
En el Párrafo 11, el comprador le promete al
vendedor que si el comprador o uno de sus
inspectores hacen daños a la propiedad, el
comprador pagará al vendedor para que arregle
los daños.
Párrafo 12: Título y derechos adquiridos
El párrafo 12 se refiere a una póliza de seguros
que
protege al comprador contra ciertas cosas como: el
vendedor, en realidad no era propietario de la
propiedad, u otra persona tiene derecho a usar parte
de la propiedad (tal como una empresa de teléfonos
o de gas o un vecino). También protege contra
ciertas incertidumbres, tales como la ubicación real
de los límites de la propiedad que no pueden
determinarse sin un estudio. Recuerde que, muchas
veces, cercos y barreras naturales, tales como
árboles o arbustos, pueden encontrarse, en realidad,
fuera del límite de la propiedad.
Párrafo 13: Venta de la
propiedad del
comprador
El Párrafo 13 se aplica si el comprador necesita
vender una propiedad que ya tiene para comprar otra.
Párrafo 14: Periodos de
tiempo; Eliminación de
contingencias; Derechos de cancelación
El Párrafo 14 establece cuántos días tiene
el
comprador para inspeccionar la propiedad y analizar
los documentos que el vendedor le entregue. Después
de dicho plazo, si al comprador no le gusta algo que
leyó en dichos documentos, en general, tiene 5 días
para llegar a un acuerdo con el vendedor. Si no logra
llegar a un acuerdo, entonces el comprador tendrá un
par de días para decidir si quiere seguir adelante con
la transacción o cancelarla.
Párrafo 15: Verificación
final del estado de la
propiedad
El Párrafo 15 da derecho al comprador para
inspeccionar la propiedad por última vez antes de
completar la venta, para asegurarse de que el
vendedor se ha ocupado de las cosas que se
acordaron.
Párrafo 16: Daños
liquidados
El Párrafo 16 se refiere a daños. Normalmente, si
el
comprador cancela un contrato sin un motivo válido,
el vendedor podrá hacerle juicio por daños. Si el
comprador coloca sus iniciales en este párrafo y luego
cancela el contrato sin un motivo válido, el vendedor
aún podrá hacerle juicio, pero lo máximo
que podrá
perder normalmente el comprador es la cantidad de
dinero que haya entregado como depósito.
Párrafo 17: Resolución
de conflictos
El Párrafo 17 tiene varios objetivos. En primer lugar,
es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de
intentar discutir sus diferencias con la asistencia
de alguien que no esté involucrado en la venta, un
mediador, si se llega a crear un problema que no
puede resolverse con la ayuda de agentes
inmobiliarios.
Si tanto el comprador como el vendedor colocan
sus iniciales debajo del párrafo, entonces ambos
acuerdan que si su disputa no se resuelve a través de
la mediación, en lugar de dirigirse a los tribunales,
le pedirán a un árbitro que resuelva la disputa.
El
árbitro no es un juez, pero tiene autoridad para
decidir por el comprador y por el vendedor quién
tiene razón y quién no y, entre otras cosas, si
uno
debe pagarle una suma de dinero al otro. En este
párrafo también acuerda arbitrar toda disputa que
pudieran tener el comprador o el vendedor con los
corredores involucrados en la venta.
Párrafo 18: Prorrateo de
impuestos de la
propiedad y otros elementos
En el Párrafo 18 tanto el comprador como el
vendedor acuerdan que ciertos costos y gastos que se
pagan periódicamente serán prorrateados si se cierra
el escro entre dichos períodos.
Párrafo 19: Retención de impuestos
El párrafo 19 dice que tanto el comprador como el
vendedor firmarán los papeles necesarios para el
cumplimiento con ciertas leyes impositivas. Tanto la
ley de California como la federal exigen, con ciertas
excepciones, que una parte del precio de compra sea
retenida y el valor enviado a la agencia de cobranza
de impuestos. En las situaciones en la que se
requiere la retención, con frecuencia, un titular de
escro realiza la tarea. Si corresponde alguna
excepción, dicha(s) excepción(es) debe(n)
documentarse para su protección.
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Párrafo
20: Multiple Listing Service “MLS”
El Párrafo 20 autoriza a los corredores a informar la
venta y sus términos a una organización llamada
“Multiple Listing Service”o MLS. El MLS cuenta
con una lista de la mayoría de las propiedades
ofrecidas en venta en su comunidad y la utilizan
corredores para identificar las propiedades para los
compradores y establecer un precio para el vendedor.
Párrafo 21: Igual oportunidad
de vivienda
El Párrafo 21 indica que ni corredores ni el
vendedor y el comprador realizarán discriminaciones
ilegales en la venta de la casa.
Párrafo 22: Honorarios del
abogado
El Párrafo 22 indica que si resulta necesario un
juicio o un arbitraje, la parte que pierda pagará los
honorarios del abogado de la parte que gane.
Párrafo 23: Selección
de los proveedores de
servicios
El Párrafo 23 informa al comprador y al vendedor
que, aunque el corredor podrá proporcionarles los
nombres de inspectores u otras personas que podrán
ayudarles en la compra o venta de la vivienda, no
tienen la obligación de utilizar a ninguna de las
personas que figuren en dicha lista.
Párrafo 24: El tiempo es
esencial;
Modificaciones en el contrato completo
El Párrafo 24 recuerda al comprador y al vendedor
que las promesas verbales hechas en el proceso de
negociación generalmente no son imponibles, salvo
que dichas promesas sean hechas por escrito dentro
del contrato en sí.
Párrafo 25: Otros términos
y condiciones
El Párrafo 25 es donde el comprador escribiría
términos adicionales que ya no se encuentren
impresos previamente en el contrato.
Párrafo 26: Definiciones
El Párrafo 26 define muchos de los términos
utilizados a lo largo del contrato.
Párrafo 27: Agencia
El Párrafo 27 tiene varios objetivos: Primero,
informa al comprador que el corredor que lo
representa también podrá trabajar con otros
compradores en forma directa o a través de otros
agentes inmobiliarios que trabajen para el mismo
corredor. En segundo lugar, informa al comprador si
el corredor que trabaja para él/ella en esta venta
específica también representa al vendedor en esta
venta. También permite saber al vendedor que el
corredor que le representa puede también estar
tratando de vender otras propiedades para otros
vendedores que tienen listada su propiedad por venta
con el corredor ya sea directamente o a través de
otros agentes inmobiliarios que trabajen para el
mismo corredor.
Párrafo 28: Instrucciones
conjuntas sobre la
plica al tenedor de la plica
El Párrafo 28 le indica al tenedor de la escro qué
hacer. También informa al comprador y al vendedor
que podrá haber documentos adicionales
provenientes del tenedor de la escro que tengan que
firmar. Finalmente, le indica al tenedor de la escro
que pague a los corredores en el momento del cierre.
Párrafo 29
El Párrafo 29 informa al comprador y al vendedor
que el corredor no decidirá cuánto se debe pagar
por
la propiedad ni garantizará el desempeño de otros
profesionales contratados por el comprador o el
vendedor. También recomienda que el comprador y
el vendedor hablen con un contador, un abogado, un
representante de seguro o de título de propiedad y
otras personas para obtener informaciones que no
pueda brindarle el corredor.
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Párrafo
30: Compensación al agente
intermediario de parte del comprador
El Párrafo 30 identifica todo honorario que haya
acordado pagar el comprador al corredor
inmobiliario.
Párrafo 31: Términos
y condiciones de la
oferta
El Párrafo 31 le informa al vendedor que el
comprador está presentando una oferta para la
compra de la propiedad. Para que se establezca un
contrato firme, tanto el comprador como el vendedor
deberán firmar el formulario, el que le será devuelto
a y recibido por el comprador o el corredor del
comprador. Es debajo de este párrafo donde debe
firmar el comprador y escribir su nombre,
incluyendo la dirección a la que desea que le envíen
documentos importantes.
Párrafo 32: Compensación
al agente
intermediario de parte del vendedor
El Párrafo 32 identifica los honorarios que el
vendedor acuerda pagar a los corredores
inmobiliarios.
Párrafo 33: Aceptación
de la oferta
El Párrafo 33 es donde el vendedor puede aceptar la
oferta del comprador o presentarle una contraoferta.
La contraoferta es cuando el vendedor quiere
cambiar algunos de los términos incluidos en la
oferta e indicar su acuerdo con los otros términos.
Por ejemplo, el vendedor podrá estar de acuerdo con
todo lo que el comprador haya ofrecido, pero quiere
recibir más dinero por la propiedad que el que el
comprador ha ofrecido. Si el vendedor presenta una
contraoferta, entonces el contrato no obliga a
ninguno de los dos, a no ser que el comprador firme
la contraoferta y la devuelva al vendedor o al agente
del vendedor y uno de ellos la reciba dentro de un
plazo determinado. Es debajo del párrafo 33 donde
el vendedor debe firmar y escribir su nombre,
incluyendo una dirección para el envío de
documentos importantes.
Debajo de la sección firma del vendedor es donde
los corredores podrán firmar. Al firmar, los
corredores declaran a quién representan en la
transacción y también acusan recibo de su depósito,
si lo hubiera por parte del comprador.
Contestación del tenedor
de la plica
La casilla en la parte inferior de la última página
es
donde el tenedor de la escro escribirá la cantidad del
depósito que reciba y todos los documentos que
haya recibido. También podrá identificar cuándo
su
contrato con el vendedor fue emitido. La fecha
resulta esencial para el cálculo de otras fechas
importantes a lo largo del contrato.
Buyer Inspection Advisory (Asesoría
de
Inspección del Comprador).
Las últimas dos páginas se llaman “Buyer Inspection
Advisory”(Asesoría de Inspección del Comprador).
Dichas páginas enumeran una cantidad de cosas
sobre la propiedad que el comprador tal vez quiera
verificar, tales como el estado eléctrico, de cañerías,
del techo y del suelo, entre otras. Generalmente, el
comprador debe inspeccionar estas cosas dentro de
las primeras dos semanas después de que el
comprador y el vendedor hayan firmado un contrato
firme. Aunque el comprador puede inspeccionar
estas cosas por sí mismo, se recomienda fuertemente
que contrate un inspector profesional. La Asesoría
de Inspección del Comprador cita los tipos de
personas que pueden ayudarlo con las inspecciones e
investigaciones. Si preocupa algo al comprador que
no se cite específicamente, también deberá
verificar
ese ítem específico.
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Courtesy of California Association of
Realtors®
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